Das eigene Wochenendhaus in der Pfalz

Ferienhaus in der Pfalz
Ferienhaus in der Pfalz

Wissenswertes rund um den Zweitwohnsitz

Die Pfalz ist mit ihren weitläufigen Bergen, den grandiosen Aussichten, Burgen, Burgruinen, den vielen pittoresken Dörfern und nicht zuletzt dem Naturpark Pfälzerwald eine Landschaft, an die schon viele ihr Herz verloren haben. Doch so mancher möchte diese Liebe nicht nur ausschließlich von gemieteten Unterkünften heraus ausleben. Der nächste logische Gedankenschritt wäre dann ein eigenes Wochenend- beziehungsweise Ferienhaus zur vorzugsweisen Eigenbenutzung. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten, um sich den regelmäßigen Pfalz-Genuss in Form von Wochenendtrips, Kurz- und Jahresurlauben gönnen zu können.

Die Frage nach der Rentabilität stellen

Der Garten der Ferienwohnung Dorfblick in Leinsweiler in der Südpfalz
Foto: Pfalz-info.com

Wer ein Ferienhaus kauft oder gar errichtet, um es als Wertanlage zu nutzen und dazu primär an andere Gäste vermieten möchte, der muss die ganze Situation aus einem streng wirtschaftlichen Standpunkt heraus betrachten.

Vollkommen anders verhält es sich jedoch, wenn die Besitzer eines solchen Häuschens selbst dessen emsigste Nutzer sein möchten. Werfen wir dazu einen Blick auf eine typische Ferienhausnutzung durch seine Besitzer:

  • Möglichst viele reguläre Wochenenden,
  • verlängerte Wochenenden, Feier- und Brückentage etc. als Kurzurlaube,
  • vollwertige, das heißt womöglich mehrwöchige Urlaube.

Für all das soll ein Ferienhaus jederzeit bereitstehen. Bereits hierbei unterscheidet sich eine vornehmliche Eigennutzung massiv von einer Vermietung mit gelegentlicher Eigennutzung. Bei letzterer müssen die Besitzer meist auf Urlaube zu den kalendarisch „besten“ Tagen verzichten, weil genau zu diesen Tagen Mieter zu erwarten sind. Ein Haus, ob Ferienhaus oder nicht, kostet eine erhebliche Summe Geld. Zudem kommt je nach Kommune beziehungsweise Gemeinde (diese entscheiden darüber in Eigenverantwortung) eventuell noch eine Zweitwohnsitzsteuer hinzu – bei hauptsächlicher Eigennutzung des Ferienhäuschens ist dies unumgänglich.

Aus all diesen Tatsachen heraus ergeben sich einige Faktoren, die in die Entscheidungsfindung pro pfälzisches Ferienhaus mit einfließen sollten:

  1. Liebe statt Schwärmerei: Wer nur in herkömmlichen Ferienunterkünften absteigt, der kann es sich leisten, für die Pfalz lediglich zu schwärmen. Wer jedoch hier ein eigenes Wochenendhaus besitzen, sich also an die Region binden und dazu höchstwahrscheinlich deutlich sechsstellige Summen in die Waagschale werfen will, der sollte die Pfalz wirklich lieben gelernt haben.
    Das heißt vor allem: Die Pfalz sollte aus vielen kurzen und längeren Trips bereits sattsam bekannt sein, bevor die Entscheidung fällt. Andernfalls ist es durchaus möglich, das Interesse zu verlieren – nachdem man horrende Summen ausgegeben hat. Nicht zuletzt ist eine so intime Kenntnis wichtig, um das Thema Lage (siehe nächstes Kapitel) korrekt ansprechen zu können.
  2. Maximale Reisewilligkeit: Ein Ferienhaus ist ein Kostenfaktor, selbst wenn es mitunter gelegentlich(!) vermietet wird. Wer jedoch vornehmlich eine Eigennutzung im Sinn hat, der sollte wirklich willens sein, sooft wie nur möglich einen Abstecher in die schöne Pfalz zu machen. Das muss vielleicht nicht wirklich jedes Wochenende sein, aber wenigstens eines jeden Monat – zuzüglich weiterer Lang- und Kurzurlaube.
    Dahinter steht ganz einfache Mathematik: Je häufiger das Haus genutzt wird, desto frühzeitiger kommt der Punkt, an dem die Ausgaben dafür, ungeachtet ihrer Höhe, niedriger werden als die Mieten und weiteren Kosten für die Aufenthalte in herkömmlichen Ferienunterkünften. Vielleicht gibt es diesbezüglich ja sogar Bekannte, Kollegen oder Nachbarn, die ebenfalls von der Pfalz angetan sind und mit denen sich das Projekt gemeinsam angehen lässt.
  3. Eine stimmige Distanz: Die Pfalz liegt durch ihre relative Nähe zum Rhein-Main-Gebiet und die gute Verkehrsanbindung definitiv recht zentral innerhalb Deutschlands. Doch selbst wenn die Bundesrepublik ein flächenmäßig vergleichsweise(!) kleines Land ist, so sollte dennoch unbedingt die Lage des eigenen Hauptwohnsitzes beachtet werden.
    Wer ein solches Haus wirklich flexibel nutzen möchte, der sollte durch die Entfernung in der Lage sein, nötigenfalls freitagsmittags ganz spontan zu beschließen, nach Feierabend in einen Wochenendurlaub zu starten. Heißt im Klartext: Zwischen dem pfälzischen Ferienhaus und dem eigentlichen Zuhause sollten nicht gerade vier, fünf oder noch mehr Fahrstunden liegen. Je weniger, desto besser, denn umso spontaner und häufiger kann dann die Nutzung erfolgen.

Diese drei Punkte sind grundlegende Dinge, die unbedingt Beachtung finden sollten. Dazu gesellt sich ein Vierter, der nicht minder wichtig ist: das Geld. Bei einem Haus als Erstwohnsitz geht man normalerweise von etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aus. Das genügt den meisten Banken, um einen Kredit zu günstigen Konditionen zu vergeben.

Feriendorf Leinsweiler
Feriendorf Leinsweiler

Ein Ferienhaus als Zweitwohnsitz gilt jedoch speziell bei hauptsächlicher Eigenbenutzung vielen Bankiers viel eher als Luxusgut. Das heißt, die Zinsen für solche Kredite werden teilweise merklich höher sein als für ein herkömmliches Haus. Bei den aktuellen Niedrigzinsen macht das vielleicht auf den ersten Blick nicht sonderlich viel aus, sollte jedoch trotzdem unbedingt sorgsam durchgerechnet werden.
Einerseits gilt deshalb für solche Ferienhäuser der Näherungswert, wonach mindestens 40 bis 45 Prozent der Kauf- beziehungsweise Bausumme als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Andererseits sollte die Abtragung unbedingt mit den Unterhaltskosten des Wochenendhäuschens verrechnet und ebenfalls mit den Kosten für langjährige herkömmliche Pfalz-Urlaube verglichen werden. Ein Ferienhaus ist zwar definitiv nicht nur etwas für Menschen, die ausnehmend gut verdienen, aber es soll eben keinesfalls das normale Alltagsleben zu einem finanziellen Balanceakt machen.

Übrigens: Wenn ein eigenes Haus als Erstwohnsitz vorhanden und idealerweise schon abbezahlt ist, kann es als Sicherheit eingesetzt werden, wodurch der Kredit wahrscheinlich wieder deutlich günstiger wird.

Das Thema Lage aus mehreren Gesichtspunkten prüfen

Ottersheimer Bärensee
Ottersheimer Bärensee

Gibt es in der Pfalz regionale Unterschiede, was die Attraktivität anbelangt?

Kaum. Die Pfalz ist trotz ihrer regionalen Einteilung selbst bei objektiver Betrachtung in Gänze ein äußerst reizvolles Kleinod, ganz gleich in welcher Region man sich befindet.  Auf insgesamt 5400 Quadratkilometern Fläche – zum Vergleich: Das ganze Saarland bringt es auf offiziell 2569,69 Quadratkilometer, verteilen sich Weinberge, Pfälzerwald und Bienwald sowie die Ebene entlang dem Rhein mit herrlichen Feldern und Wasserlandschaften. Angesichts dessen sollte der Grundgedanke nicht bloß lauten „in der Pfalz“ ein Ferienhaus zu besitzen, sondern deutlich regionaler zu agieren. Erneut gibt es dabei mehrere Dinge zu beachten:

  1. Die Kosten: Zwar ist die ganze Pfalz eine bedeutende Touristenregion, dennoch gibt es regional teils beträchtliche Unterschiede, was die Immobilienpreise anbelangt.
  2. Das Internet: Selbst im Urlaub möchte man natürlich nicht auf eine gute Netzanbindung verzichten. Nicht nur, um bei schlechtem Wetter Filme und Serien streamen zu können sondern weil es je nach Beruf durchaus möglich ist, seiner Arbeit nachzugehen. So wird das Ferienhaus zum Home Office. Mögliche Orte sollten deshalb über einen umfassenden Verfügbarkeits- und Geschwindigkeitsvergleich auf ihre Eignung hin abgeklopft werden. Je schneller, desto besser.
  3. Die gewerbliche Infrastruktur: Gerade Ferienhausbesitzer möchten von dort oftmals gerne Dinge erledigen oder besorgen, für die im normalen Zuhause kein zeitlicher Raum ist. Etwa in Ruhe durch ein Büchergeschäft bummeln oder sich für größere Anschaffungen ausgiebig beraten lassen. In relativer Nähe sollte es deshalb eine passende gewerbliche Infrastruktur geben. Dazu zählt übrigens nicht zuletzt das Thema Handwerker, falls einmal am Haus etwas zu erledigen ist.
  4. Das Thema Kinder: Wochenendhausbesitzer mit Nachwuchs wollen wahrscheinlich sicherstellen, dass dieser dort adäquate Zeitvertreibe vorfindet. Für jüngere Kids ist es zudem ratsam, den Ort nach dem Vorhandensein von (zeitweiligen) Unterbringungen auszusuchen, beispielsweise Babysitter-Diensten und Ähnlichem.

Das Thema Freizeitvergnügungen: So schön ein Ferienhaus sein mag, erst recht mit Garten, so wenig wollen die wenigsten ihre gesamten freien Minuten nur auf dem Grundstück verbringen. Der Standort des Häuschens sollte deshalb nicht zuletzt hinsichtlich der in un- und mittelbarer Umgebung gelegenen Möglichkeiten für Aktivitäten hin überprüft werden.

Naherholungsgebiet Silbersee in Bobenheim-Roxheim in der Pfalz
Naherholungsgebiet Silbersee in Bobenheim-Roxheim in der Pfalz

Der finale Punkt der Lage ist dagegen eher objektiver Natur, muss aber dennoch ebenso ins Auge gefasst werden: Das Thema Nachbarschaft und das Drumherum.
In vielen Ferienhaussiedlungen in der Pfalz ist es möglich Häuser dauerhaft zu pachten oder gar zu erwerben. Dann jedoch muss man mit der ständig wechselnden Nachbarschaft und zu typischen Ferienzeiten erhöhtem Trubel rechnen. Umgekehrt ist es natürlich möglich, das Thema Ferienhaus in einem herkömmlichen Ort anzugehen. Das kann aber je nach Lage vielleicht zu ruhig sein. Interessenten sollten also ungeachtet ihres anfänglichen Bauchgefühls sämtliche Optionen eruieren – ein Wochenendhaus ist schließlich immer ein Gesamtpaket, bei dem trotz aller Kompromisse möglichst viel zusammenpassen sollte.

Übrigens: In vielen Ferienhaussiedlungen wird eine Nutzung als vollwertiger Wohnsitz ausgeschlossen. Wer sein Ferienhaus mit dem Grundgedanken an einen Alterswohnsitz erwirbt, sollte dies unbedingt im Hinterkopf behalten.

Die architektonischen und technischen Bedürfnisse festlegen

Erstwohnsitz – Zweitwohnsitz, wo liegt der Unterschied?

Außenansicht der Ferienwohnung "Schloss Edesheim" in Edesheim in der Pfalz
Außenansicht der Ferienwohnung „Schloss Edesheim“ in Edesheim in der Pfalz

Im Zweitwohnsitz sollt man ohne Einschränkungen leben wie Zuhause.

Im Einzelnen sollte das „Zweithaus“ deshalb einige architektonische und technische Merkmale erfüllen:

  1. Es sollte primär in Sachen Schlafzimmer genügend Räume geben, damit die regelmäßig und planbar anreisenden Gäste gut untergebracht sind. Das bedeutet auch, wer bereits ältere Kinder hat, sollte definitiv überlegen, ob diese überhaupt eigene Zimmer benötigen. Wenn der jung-erwachsene Nachwuchs flügge wird, möchte er vielleicht nicht mehr andauernd mit den Eltern die Pfalz besuchen, sondern nur noch gelegentlich. Dementsprechend genügt vielleicht ein Schlafzimmer für mehrere Kinder oder sogar nur ein zum Schlafraum wandelbares Wohnzimmer.
  2. Ein Ferienhaus muss keinen Stauraum für ein ganzes Leben bieten. Dementsprechend kann auf einen Keller völlig verzichtet werden. Selbst ein Dachboden ist lediglich optional – insbesondere, wenn es sich beispielsweise um ein Haus in Bungalow-Bauweise mit sehr flachem Dach handelt (generell eine sehr gute Bauweise für Wochenendhäuser). Letzten Endes genügt es völlig, wenn sich hierin diejenigen Dinge unterbringen lassen, die nicht für jeden Trip sowieso neu angeschafft bzw. mitgebracht werden – Badetücher, Bettwäsche, Geschirr, vielleicht etwas Kleidung, dazu Waschmittel, unverderbliche Lebensmittel, Gewürze und Ähnliches. Dafür genügt tatsächlich ein einzelner kleiner Raum.
  3. Aufgrund dieser Tatsache benötigt ein Ferienhaus auch keine allzu umfassende Ausstattung mit Haushaltstechnik: Eine kleine, aber vollwertig ausgestattete Küchenzeile, eine Kühl-Gefrier-Kombination sowie eine Waschmaschine genügen vollends. Für letzteres kann im Ferienhaus ein Kombigerät interessant sein, das fungiert zusätzlich als Wäschetrockner, nimmt aber lediglich Raum für ein Gerät ein.
  4. Ein Ferienhaus sollte möglichst ganzjährig benutzbar sein. Doch nicht nur in den Höhenlagen des Pfälzerwaldes kann es im Winterhalbjahr ordentlich kühl werden. Eine Klimaanlage ist eher optional, eine Beheizungsmöglichkeit ist dagegen dringend angeraten. Da es sich jedoch um ein nicht dauerhaft bewohntes Haus handelt, können hier andere Maßstäbe an die Technik angelegt werden.  
    So könnte die Beheizung beispielsweise aus einer Kombination von wasserführendem Kaminofen mit Solarthermie auf dem Dach realisiert werden – die Tauglichkeit für letzteres kann über das Solarkataster Rheinland-Pfalz standortgenau überprüft werden. In diesem Fall sorgt die Solarthermie für Warmwasser und hält das Haus (selbst bei Abwesenheit) kostenlos auf Basistemperatur. Der Ofen wird dann nur in wirklich kühlen Stunden zugeschaltet – eine in Sachen Unterhaltskosten sehr charmante Lösung.
  5. Das Badezimmer kann durchaus kompakt gehalten werden. Aufgrund des entspannenden Charakters eines jeden Besuchs empfiehlt es sich jedoch, unbedingt auf eine Badewanne zu setzen statt nur eine Dusche. Erstere kann zudem mit Vorhängen ebenfalls als Dusche genutzt werden.

Was die restliche Ausstattung anbelangt, so kommt es natürlich auf den Geschmack der Besitzer an. Einige möchten in dieser Freizeit-Variante sogar gänzlich aufs TV verzichten. Bezüglich solcher Luxuswünsche wie Pool oder Sauna sollte sehr genau gerechnet werden, ob man diese wirklich regelmäßig nutzen würde – vielleicht genügt für ersteres ja ein Schwimmteich im Garten, der also eine Doppelverwendung zulässt, ohne derartige Kosten wie ein „echter“ Pool zu verursachen.

Garten Leinsweiler
Garten Leinsweiler

Übrigens 1: Natürlich sollte ein Ferienhaus einen Garten besitzen. Dieser kann jedoch durchaus eher klein gehalten werden. Wenn er nicht einsehbar ist, genügt eine ausreichende Fläche, um dort in der Sonne zu sitzen, zu liegen, spielen und die Seele baumeln zu lassen. Für alles andere wartet schließlich die gesamte Pfalz mit ihrer atemberaubenden Natur gleich vor der Haustür.

Und was die generelle Ausstattung mit Verbrauchs- und sonstigen Materialien anbelangt, sollten Besitzer sich unbedingt vom Gedanken der spontanen Nutzung leiten lassen: Je weniger man zuhause packen muss, je mehr also „in doppelter Ausführung“ in beiden Haushalten vorhanden ist, desto nonchalanter wird es möglich, sich einfach ins Auto zu setzen und in den nächsten Pfalz-Urlaub zu fahren.

Übrigens 2: Wer sich angesichts all dieser Faktoren nun vielleicht mit dem Gedanken trägt, statt eines herkömmlichen Gebäudes auf ein Tiny House zu setzen, sollte sich zuvor mit den leider zahlreichen baurechtlichen Eigenheiten von Rheinland-Pfalz und Deutschland auseinandersetzen – bei allen Vorteilen gelten für diese Mini-Häuser dieselben baurechtlichen Vorgaben wie für jedes Haus. Das heißt: Aufstellen nur mit Baugenehmigung auf einem vollends erschlossenen Baugrundstück.

Ein Ferienhaus in der Pfalz finden

Suchen mit Sinn und Verstand

Es gibt in der Pfalz einige Besitzer von Ferienhäusern, die mehr aus Zufall diesen Status erlangten. Etwa dann, weil sie als langjährige Gäste einfach vom bisherigen Besitzer angesprochen und gefragt wurden, ob sie das Haus übernehmen möchten. Zudem gibt es diejenigen, die solche Gebäude erbten oder sie über den ganz direkten Verkaufsweg von Bekannten erworben haben.

Allerdings sind derartige Szenarien eher die Ausnahme. Die Regel für diejenigen, die nicht komplett neu bauen möchten, zeigt sich dagegen meist als eine Abfolge von Schritten:

  1. Wenn die Lage grundlegend geklärt ist, wird schlicht beim nächsten Urlaub offensiv analog und digital gesucht. Mit etwas Glück fruchtet dies recht schnell.
  2. Führt dies nicht zu einem Ergebnis, dann wird der Markt anschließend von zuhause aus gründlicher digital sondiert. Das heißt, die Netzauftritte von Banken und Maklern in der Region Pfalz werden überwacht. Es werden zudem bei den großen Immobilienportalen die entsprechenden Suchkriterien als Lesezeichen gespeichert – idealerweise nutzt man allerdings die Apps, weil diese bei neuen Anzeigen alarmieren. In einer so begehrten Region wie der Pfalz ist Schnelligkeit Trumpf.
  3. Fruchtet diese Methode selbst nach mehreren Monaten (unbedingt die Reisesaison beachten; Ferienimmobilien werden tendenziell eher zum Ende und vor Beginn der Urlaubszeit verkauft) nicht, kann eine eigene Suchanzeige bei den angesprochenen Immobilienportalen geschaltet werden.
  4. Erst, wenn selbst damit nichts Brauchbares gefunden werden kann, sollte ein Immobilienmakler eingeschaltet werden. Der Grund für dessen späten Einsatz: Der Auftraggeber muss auf jeden Fall die Makler-Courtage bezahlen. Die beträgt in Rheinland-Pfalz üblicherweise 7,14 Prozent des gesamten Kaufpreises – lediglich im Kreis Mainz Bingen (der jedoch etwas nördlich der Nordpfalz liegt) beträgt die Provision nur bis zu 5,95 Prozent. Diese teure Option sollte deshalb nur dann ausgeschöpft werden, wenn alle anderen Mittel versagt haben.

Natürlich stellt sich manchem Leser nun die Frage, wie es mit einem generellen Neubau aussieht. Der ist – wie immer – die teuerste Option, hat aber den Vorteil, „nur“ passendes Bauland zu benötigen.

Das echte Problem hieran ist jedoch der Umfang eines solchen Projekts. Ein fertiges Wochenendhaus zu erwerben, das vielleicht nur noch den sprichwörtlichen „Tapetenwechsel“ benötigt, ist eine Angelegenheit, die sich relativ schnell über die Bühne bringen lässt. Wer dagegen neu bauen lässt, muss dieses Projekt gänzlich als „Pendler“ managen. Das heißt, immer wieder ohne Urlaubsgedanken die Baustelle aufsuchen, nach dem Rechten sehen, Details abklären. Das ist zwar in Zeiten von Videotelefonie und Smartphones leichter als jemals zuvor, ist jedoch trotzdem noch im einiges anstrengender als der Bau eines normalen Eigenheimes in der Nähe des eigenen Wohnsitzes.

Panorama Trifelsblickhütte bei Gleisweiler im Pfälzerwald in der Südpfalz
Panorama Trifelsblickhütte bei Gleisweiler im Pfälzerwald in der Südpfalz

Zusammengefasst

Wer die Pfalz so sehr liebt, dass er sich kaum noch vorstellen kann, seine Wochenend- und Urlaubstage woanders zu verbringen, der sollte es sich definitiv überlegen, hier zum Ferienhausbesitzer zu werden. Doch obwohl und gerade, weil es sich um ein Haus für die schönsten Zeiten des Jahres handelt, sollte die Sache nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Ein Ferienhäuschen in der Pfalz will in allen Aspekten gut durchdacht und stringent ausgeführt werden. Nur dann gelingt es, beim Gedanken an das nächste Wochenende, die anstehenden Feiertage ein Lächeln im Gesicht zu bekommen, statt Sorgenfalten auf der Stirn.

Text: ext. Redakteur

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